• Рубрики

«Болотный» Генплан

«Книга «Преобразование города» — не абстрактный документ, мастер-план Перми, это приглашение, адресованное жителям города, поучаствовать в реализации данного мастер-плана. Ведь город создается и развивается не потому, что у него есть план, а потому, что те люди, которые живут в нем (в том числе и гости города), проявляют интерес к его судьбе. А интерес к судьбе города, любовь к нему невозможны без знания города, понимания его сути. И такое знание плюс любовь дают силы для развития городской среды.»

Это первый абзац мастер-плана, слова, с которых начинается книга. Конечно, градостроительные документы должны быть актуальными, стратегия должна быть просчитанной, перспективной и наиболее конкурентоспособной. И это много значит. Но это значит так мало, если жители, заинтересованные люди, не принимают и не разделяют идеи развития города.

Я бы не сказал, что в Перми городское сообщество выступает, по крайней мере сколько-нибудь массово, против стратегии развития, утвержденной Генпланом. Скорее, очень мало кто про нее  знает,  связывает с ней решение своих насущных проблем. На Генплан и его проекты нет общественного запроса, ожидания. Он остается в значительной степени непонятой книгой. Дискуссии, которые развиваются, они ведь идут между профессиональными группами, и по большому счету никто не говорит об интересах жителей. Хуже того, мало кто из участников обсуждения реально знаком с документом — этакая дискуссия по поводу прозвучавших мнений.

Сразу скажу, это проблема только наша — людей, занимающихся реализацией Генплана. (Забавно, кстати,- отношу себя к этим людям, принимаю ответственность за дела и ошибки, занимаясь этим исключительно на общественной основе. Всё-таки родом я из Советского Союза… 🙂 Однако, всё равно его не брошу, потому что он — ну, сами знаете) Так вот, нам и менять ситуацию. Рецепт один — максимум вопросов, вызовов, решений выносить на публичное обсуждение. Главное, когда мы это делаем, показывать людям последствия и разницу с точки зрения простых и понятных для них результатов. Сложная, кстати, задача. Что-то из этой области происходило последние дни. Выкладываю далее без комментариев.

Фрагмент моего интервью на properm.ru:

— В конце 2011 года комиссия по землепользованию и застройке приняла проект ограничения этажности в Перми. Ограничение высотности коснулось тех зон, где предполагается строительство многоквартирных жилых домов. Что это означает?

— Одновременно с внесением изменений в Правила землепользования и застройки, устанавливающих базовую максимальную высотность жилых домов до шести этажей, принято еще несколько решений, о которых мало говорится, но обсуждать их нужно, потому что они должны работать в совокупности.

Во-первых, принято решение о том, что в местах уже сложившейся застройки остается застройка высотой в 35 метров. Таких районов много: Парковый, Садовый, район Уральской-Ким, Балатово — куча районов, причем в них есть белые пятна, на которых можно строиться без ограничения в сроках.

Во-вторых, есть зоны, в которых предполагается высотность 50, 100 и 150 метров — это уровень 50-ти этажного здания. Для принятия решения о возведении объектов такой высоты следует разработать документацию по планировке территории, после чего будет ясно, где эти здания можно возвести без нарушения прав третьих лиц. Каждый год в Перми возникает очередной скандал, связанный со строительством высоток в том или ином районе. Единственный способ прекратить это безобразие — сделать базовые ограничения точечной застройки. Но если инвестор пришел с комплексным проектом застройки какой-либо территории или квартала, с пониманием того, как там все будет организовано, тогда под этот проект в ПЗЗ будут вноситься изменения в 30-дневный срок.

Никто из разработчиков мастер-плана не говорит о том, что надо запретить любые виды строительства, кроме предусмотренных этим документом. Но давайте хоть где-то начнем строить жилье другого типа. Сегодня в городе купить качественную просторную квартиру в пяти-шести этажных домах невозможно. Давайте строить и такое жилье тоже. Рынок покажет, как быть дальше, люди сделают свой выбор.

Приведу один пример. Когда я работал в администрации, общался с руководителями различных предприятий, которых иногородние собственники направили работать в Пермь по контракту. К моему удивлению, многие из них месяцами жили в гостиницах, в лучшем случае в съемных квартирах, не покупая жилье, хотя контракты имели не на один год. На вопрос, почему так, люди отвечали: «Не можем найти жилье, подходящее по качеству и за разумную цену. Пермское элитное жилье реально таковым не является. В высотках жить не хотим, жилья меньшей этажности, комфортного, из хороших строительных материалов, с нормальным благоустройством двора, нет».

— Не все строительные компании готовы согласиться с тем, что строить надо дома не выше 4-6 этажей. У застройщиков экономика не сходится — затраты на землю-материалы-работы и выгода от реализованных квартир не совпадают.

— В Перми выдано разрешений на строительство 129 домов общей площадью 1,4 млн кв. м и ещё более 200 градостроительных планов земельных участков на высотки общей площадью ещё 2,5-3,3 млн кв. м. Это уже выданные разрешения, держатель имеет право продлевать их несколько раз. И уж точно будет переходный период, в течение которого лицо, обладающее градпланом земельных участков, при обращении в органы власти имеет право получить разрешение на строительство.

Процесс строительства и реализации жилья, которое построят в рамках этих разрешений, займет 5-7 лет. Я уверен, что те строительные мощности, тот тип жилья, который возводят пермские застройщики — «эконом-класс», панельное жилье — будет востребован. Я очень хорошо ощущаю и понимаю эти процессы. Риска не вижу, вижу конкуренцию, рост предложения, а для жителей города это всегда хорошо.

— Но даже через 5-7 лет придется решать этот вопрос. В чем вы видите компромисс между застройщиками, разработчиками генерального плана и покупателями квартир?

— Если бы я знал ответ на этот вопрос, я был бы самым счастливым человеком. Речь идет об определенных обязательствах, о доверии, о взаимодействии и совместном принятии решений. Это необходимое условие. Главная ценность любого городского решения состоит не в том, что оно идеально продумано. Если это проект одного человека, то в городском пространстве он не устоит, так как не является общепринятым. Необходимо совместное принятие этого документа. Я уже начинаю думать, что по наиболее знаковым проектам надо проводить городские референдумы. Если мы поймем, что это очень громоздкое мероприятие, которое не сработает — откажемся от этой идеи.

Генплан это качественный, хороший документ, в нем есть ценности. Предложить людям эти ценности нужно в виде готового решения, которое уже можно попробовать. Например, это проект концепции пяти городских улиц — Комсомольского проспекта, газеты «Звезда», Сибирской, Ленина и Советской. Кроме этого, кроме больших проектов типа квартала № 179, нам нужны и небольшие, осязаемые людьми, например, реконструкция городских скверов.

— Каким будет следующий шаг в реализации генплана?

— Необходимо договориться о том, какие маленькие, но ощутимые, понятные и значимые изменения в городе должны произойти. Договориться и сделать их в этом году. К примеру, на проекте «Лица улиц», который предполагает голосование пермяков за понравившиеся им проекты, можно отработать технологию взаимодействия с общественностью при реализации генплана. Мы хотим делать город для людей, а делать это без участия жителей — самообман. Поэтому мы и ищем реальную возможность соучастия общества в этих процессах.

Пример характерной реакции на интервью в Фейсбуке:    «На лицо вполне такая сформировавшаяся мафиозная группировка, которая уже может вполне четко диктовать свои условия всему городу. Накупили разрешений под строительство на 5-7 лет вперед а освоить такие объемы не могут и теперь начинают душить рынок, не пуская новых застройщиков. Придумали новые идиотские правила застройки, по которым уже сложно получить разрешение на строительство. И думают, что теперь то у них все будет в порядке.»   и последующая дискуссия:  

 А.Кац          Видать, разучился я понятно обьясняться… Давайте еще раз попробую.    1.Ограничения по высотности с точки зрения правовой в городе пока не действуют — не приняты изменения в Правила Землепользования и Застройки (ПЗЗ).      2. Все выданные на многоэтажное строительство разрешения и ГПЗУ-градпланы земельных участков (1млн400 тыс.м.кв +2млн500 тыс.м.кв. соответственно) — под высотность 10 этажей и более (средняя-16/17,максимальная 22/25).       3.Документы выданы нашим основным и хорошо известным действующим затройщикам, и мафией я бы их никак не назвал: из 294 выданных ГПЗУ у каждого из них по 9-11.  4.Изменения в ПЗЗ как раз ограничивают высотность, но только в будущем, не отменяя возникших прав и лишь пытаясь создать альтернативу, конкуренцию существующей типологии жилищной застройки.    5.По новым правилам получить разрешение будет не сложнее, чем по существующим, только у действующих застройщиков есть сомнения экономического свойства по поводу среднеэтажной застройки — но для того и делаются пилоты по 179 кварталу, ДКЖ, Красным казармам.   6.Наконец, возможно, самое главное. Одновременно с изменениями в ПЗЗ подготовлены поправки  в регламент внесения в них последующих изменений. В течение 30 дней будут рассматриваться изменения, в том числе касающиеся и высотности, если застройщиком представлена подготовленная документация по планировке территории — продуманная, комплексная, в соответствии с нормативами градпроектирования. Зачем так сложно? — я не вижу другого способа победить точечную застройку.
Вопрос      Не совсем понятны цели ограничения этажности строительства. Откуда появилось стремление победить точечную застройку?
А.Кац       Стремление победить точечную застройку — это стремление не мое. Посмотрите любую социологию, придите на любую встречу с жителями, депутатский прием в любой округ, проведите в конце концов опрос открыто здесь, на Фейсбуке — Вы увидите, что это одна из важнейших городских проблем. Серьезная, болезненная, и если новая градостроительная политика Перми с её комплексным подходом, принципами квартальной застройки поможет эту проблему решить — уже не зря Мастерплан принимали.       Что касается этажности — так еще раз скажу: у нас после 90-х город застраивался только высотками, сейчас ГПЗУ и разрешений под высотки выдано еще на 4 млн кв.м. (это без малого 10 лет жилищного строительства). Так что речь идет не об ограничениях, а о создании конкуренции. альтернативы на рынке жилья — я ж в статье говорю и про зону 35 метров, и про разрешенную высотность 50-100-150 метров, главно чтоб только подход был человеческий, и новые дома не нарушали права других, уже проживающих людей  на двор, комфорт и безопасность.
И, наконец, весьма оживленная дискуссия по поводу строительства набережной http://properm.ru/realty/news/37349/ (обратите внимание на комментарии пользователей)
и проекта «Лица улиц» http://www.kommersant.ru/doc/1871948

Один ответ

  1. мы находимся у истоков совершенно иной социально-экономической формации, основанной на сети локальных самоорганизованных, самовоспроизводящихся сообществ, объединенных в коллективный разум. С большой долей уверенности можно сказать, что эти тенденции укладываются в понятия децентрализованных, одноранговых сетей (peer-to-peer) где «равный-равен-равному». В связи с этим интересно проследить связи с планированием городов и урбанистикой в целом, c одной стороны, и обозначить рамку дальнейших обсуждений этой темы.

    http://urban-blog.tumblr.com/post/17884826641/1
    http://urban-blog.tumblr.com/post/18346954458/2

Добавить комментарий

Заполните поля или щелкните по значку, чтобы оставить свой комментарий:

Логотип WordPress.com

Для комментария используется ваша учётная запись WordPress.com. Выход /  Изменить )

Фотография Twitter

Для комментария используется ваша учётная запись Twitter. Выход /  Изменить )

Фотография Facebook

Для комментария используется ваша учётная запись Facebook. Выход /  Изменить )

Connecting to %s

%d такие блоггеры, как: