Семь раз отмерь …

Обсуждали в пятницу на Комиссии по реализации Генплана проект местных нормативов градостроительного проектирования. И- ….не смогли принять никакого решения. Дискуссия развернулась на примере предложенного норматива по количеству мест в муниципальных детских садах на 1000 жителей и его значения — 35.  Ряд принципиальных вопросов:

1. норматив — это что по своей природе правовой, каковы последствия его принятия?  Вот определение из проекта документа:       «местные нормативы градостроительного проектирования в городе Перми (МНГП)– утверждённый в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации нормативный правовой акт города Перми, содержащий расчетные показатели обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека и положения об обеспечении согласованности показателей градостроительного проектирования».

Непонятно. Из принятого норматива вытекают расходные обязательства бюджета? Обязан ли муниципалитет обеспечить их соблюдение? Если да, у кого и какая ответственность за их соблюдение?

2. Нормируем только муниципальную сеть? А частные сады, механизмы концессии, поддержка платежеспособного спроса населения через проект «Мамин выбор»?

3. Само предложенное значение норматива в переводе на конкретные цифры означает около 35000 мест в детских садах. Но уже сейчас деток от 3 до 6 лет в Перми около 50000. Т.е. норматив обеспечен и нет необходимости проектировать развитие сети?

Как ни странно, ни в градостроительном законодательстве страны, ни в выступлениях и комментариях на Комиссии не нашлось однозначных ответов на эти понятные и важные для пермяков вопросы. Ну что ж, разложили тему по полочкам, поставили задачки специалистам, договорились на следующей встрече вернуться к обсуждению.

P.S. Подписаны договоры с победителями аукциона на развитие застроенной территории ДКЖ.



Генплан — итоги года, задачи на 2012

Итак, объявленное 10 января подведение итогов реализации Генплана подходит к концу. Не буду, наверное, оценивать цифры и высказанные мнения — результаты голосования и комментарии видны всем. Как я оцениваю проделанную работу и вижу задачи на перспективу?

Начну с того, что как изначально и было определено , работа велась по пяти направлениям — все они отражены во втором вопросе для голосования. Основные усилия были сконцентрированы на разработке нормативно-правовой базы. В этой части, считаю, продвинулись прилично. Приняты все базовые документы, обеспечивающие реализацию Генплана. Комиссия по землепользованию и застройке поддержала ПРОЕКТ ИЗМЕНЕНИЙ В ПЗЗ , и они до конца января выйдут на публичные слушания. Там нашли интересную схему их вступления в силу и очень оперативной корректировки – расскажу отдельно в следующих записях. Подготовлен  проект местных нормативов градостроительного проектирования — в эту пятницу  будем рассматривать документ, есть возможность его  утверждения также до конца января. Наконец, принят план реализации Генплана  – базовый документ, определяющий темпы и приоритеты работы. Характерно, что важность этих документов участниками голосования определена практически равномерно – действительно, «три кита», на которых базируются все действия.

Следующая тема по важности и концентрации усилий – реализация пилотных проектов. Оценка голосованием здесь намного ниже – и в общем, понимаю почему. Вся работа носила предварительный, черновой, обеспечивающий характер. Разработана документация по планировке территорий Красных Казарм, Егошихи, набережной. Проведен аукцион на территорию ДКЖ (этот проект оценен как наиболее значимый, известный с большим отрывом). Разработан регламент застройки по 179 кварталу , который может стать типовым, примерным для других территорий. Скоро будем подводить итоги по проекту «5 улиц». В общем, еще наверное о чем-то можно сказать, но…. Всем хочется видеть реализацию, результат, а с этим действительно слабо. И еще одна ошибка – взялись за очень большие, глобальные проекты, и это нормально, но во-первых, понятно, что для жителей Мотовилихи или Закамска  проект ДКЖ далек и абстрактен, во-вторых, по-человечески хочется, чтоб появлялось много пусть маленьких, но заметных и важных в повседневной жизни изменений.

Наиболее высоко оценены усилия по информированию. Что ж, хорошо. Действительно, и со СМИ работали, и  брошюру издали, и образовательные проекты вели.  Другое дело, что удалось, если пользоваться выборной терминологией, сработать «на узнаваемость». Предпочтения, интерес,  отношение полезности (пусть не во всем, хоть в чем-то) к Генплану не сформированы. Очень часто дискуссия сводится к теме пресловутой этажности — и это, очевидно, наша проблема. Такие важные разделы как доступность и качество городской среды, экология, экономическая эффективность, транспортная доступность и т.д. не раскрыты и не обсуждаются. У нас Генплан остаётся в дискуссиях и в понимании документом профессиональным, а должен он стать простым и понятным для людей. Не как документ (читать его мало кто будет), а как понимание возможностей и ожидаемых результатов. Очевидно, на следующий год это вообще должно стать главной задачей, очень сильно связанной с мыслями предыдущего абзаца. В общем, Генплан для людей, не побоюсь таких слов.

Немало голосов, к некоторому моему удивлению, набрала тема разработки программ развития инфраструктуры. Очевидно, это связано с принятием плана реализации Генплана, закрепляющим в том числе объектовый ряд в разрезе видов инфраструктуры.  Но честно говоря, в этой теме мы только еще на подходах к реальным делам и изменениям. Нужны реальные сроки, источники, инвестпрограммы, дифференцированная плата, решения по социальной инфраструктуре…

И самая низкая оценка – согласен — по экономическим стимулам для застройщиков. Разница между властью и бизнесом в подходах, оценках, экономических расчетах ещё очень велика. Это подтверждает и низкая активность на аукционе, и чрезмерная судебная практика разрешения споров, и сложности в обсуждении нормативных актов и проектов решений. Правда, есть одно очень важное обстоятельство – мы реально находимся в постоянном диалоге – открытом, прямом и содержательном. Это вкупе с нарабатываемой практикой по пилотам + развитием нормативной базы увеличивает шансы на успех.

Итого, мое понимание ситуации и следующих шагов. Двигаемся дальше. Оставляем структурирование в виде пяти направлений деятельности. В нормативной базе уходим в документы следующего уровня – регламенты, стандарты, правила по всем видам городской жизнедеятельности (благоустройство, озеленение, архитектура, парковки, реклама и т.п). Развитие инфраструктуры: детализация, конкретика, источники, сроки. Экономические стимулы : семь базовых направлений поддержки определили давно – конкретных решений нет. Необходимо закрепление в нормативной базе.  Пилотные проекты – включение тактики малых дел, близких и понятных людям. Чтоб появлялись пусть хоть отдельные элементы (велосипедные дорожки, урны, площадки для выгула собак, озеленение), закрепляющие то самое качество городской среды. По совокупности – формирование управляемой системы видимых и реальных изменений. Генплан – создание города для жизни, города для людей.  Соответственно от информирования о Генплане надо переходить к системе взаимодействия с жителями по его реализации. Буду очень признателен за советы как это можно сделать, в Перми реально много активных творческих людей, любящих свой город.

И последнее, но очень важное. Считаю, за последнее время в исполнительной власти города, во вновь созданном  Департаменте градостроительства и архитектуры сформировалась команда, которая Генплан понимает, чувствует, знает, верит в него и в состоянии реализовать. Думаю, в рамках разделения полномочий представительной и исполнительной власти, Комиссии по реализации Генплана и Администрации города надо сделать некоторые коррективы в работе. На площадке Думы сконцентрироваться на двух аспектах:  1) постановка задач, целей, определение приоритетов реализации Генплана. Надо закреплять их в максимально простых и контролируемых по исполнению показателях.   2) взаимодействие с жителями, городским сообществом, бизнесом. Цель одна – реальность, адекватность Генплана, его соответствие запросам и ожиданиям горожан.   Напоминаю, что буду признателен за мысли по обоим задачам :-),  до 10 февраля сформулирую предложения для открытого обсуждения и последующего закрепления на профильном комитете и на самой Думе.

Соответственно реализация Генплана как таковая, управленческая деятельность, организация всей исполнительской работы должны стать задачей Администрации города с последующим отчетом по тем самым утвержденным показателям и критериям.

Ещё раз большое всем спасибо за участие в голосовании, обсуждении и предложения.

Идет голосование

Дорогие друзья, спасибо всем за активный интерес к теме итогов года по реализации Генплана.  Около 500 просмотров, более 100 проголосовавших. Много комментариев, все вижу, отвечу на все подводя итоги голосования.

Реализация Генплана — итоги года

Новый Генералыный план города был принят в декабре 2010 года. Так что теперь каждый календарный год — это ещё и очередной год реализации Генплана. Первый прошел. Хочется подвести итоги вместе, с учетом Вашего мнения скорректировать работу, уточнить планы на 2012 год. Приглашаю голосовать, комментировать. Срок действия голосования — одна неделя.

Проект ДКЖ — аукцион состоялся.

Итак, сегодня состоялся первый аукцион на развитие территории города (http://www.gorodperm.ru/news/2011/12/27/16290/ ) по правилам и под проект, предусмотренный Генпланом. Попробую по горячим следам сформулировать отношение.

1.Во-первых, аукцион состоялся.  Оба лота обрели победителя. На ещё один лот было наложено обременение суда — ну это в общем тоже такая форма проявления интереса к объекту.

2.Заявки поступили всего от двух участников.  Как к этому отнестись?  Проработку вопроса об участии вело намного больше компаний, в т.ч. иногородние (одна из крупных московских приезжала в Пермь и анализировала ситуацию на месте). Практически со всеми разговаривал лично. Часть наших пермских застройщиков даже сформулировала свою оценку письменно, спасибо им за это. Главный вывод из общения — отсутствие опыта участия и реализации таких проектов (и у них, и у организаторов-!) вынуждает закладывать застройщиков в экономику проекта дополнительные риски (сроки, инфраструктура, дорасселение, согласование в госэкспертизе и т.д) и, соответственно, удорожание.  Т.е. организаторы считают проект экономически привлекательным, бизнес сомневается. И в режиме теоретической дискуссии эти оценки не сблизить, только опыт реализации покажет истину — поэтому читай п.1. :-). При этом часть поступивших предложений и замечаний точно при проведении последующих аукционов будет учтена «на берегу», в т.ч. уже при повторных торгах на третий лот по ДКЖ (всё, что ни делается — к лучшему).

3. Победили два совершенно разных участника — по бизнесу, целям и задачам участия. Стройконтракт зашел реализовывать проект сам, делать документацию и строить (надеюсь …!). Для ПАИЖК основная цель — расширение сектора, сферы своих основных услуг по ипотечному кредитованию. Думаю, после того как Агентство пройдет этапы реализации, представлявшиеся остальным участникам наиболее рисковыми (договоры на присоединение, разработка проектной документации и т.п.), этим же самым участникам рынка ПАИЖК и предложит непосредственную реализацию под свое кредитное плечо потребителям. И что-то мне подсказывает, что наши застройщики от такого формата не откажутся.

4. В итоге, сделан важный шаг. Проект из коридоров и умов власти ушел в бизнес. Сейчас надо садиться с победителями и обсуждать следующие шаги, двигаться дальше.  В реализации также 179 квартал, идет работа по Красным Казармам. Уж если не все и не сразу, то многое из задуманного выстрелит точно.

 

 

О городе наглядно — 2

В декабре продолжилась работа со школьниками у макета города

Вот результаты и оценки.

Цена решения

На прошлой неделе шла подготовка к пленарному заседанию Думы, комитеты вели предварительное обсуждение вопросов повестки дня. Одной из ключевых стала тема газификации микрорайонов частной жилой застройки в городе. 6500 домов отапливаются дровами и углем. Понятно, проблему надо решать. Но вот подходы какие применять… Как минимум возможны два.

1. Устанавливаем для жителей плату за подключение (она составит около 260 тыс. руб. за домовладение — это уже под ключ, газ в доме); районные администрации  помогают людям через ОТОСы (территориальное самоуправление) самоорганизоваться, выступить заказчиком работ по подключению у Уралгазсервиса (УГС);  поскольку проект по переводу отопления на газ является для людей окупаемым (срок, правда, лет 10-15), то помогаем нуждающимся (малоимущие, одинокие пенсионеры и т.д.) по заявительному принципу + может быть кредитуем людей по их желанию — на эти программы есть денежки у Пенсионного фонда, бюджета края, Пермского Агентства Ипотечного Жилищного Кредитования. Общая стоимость программы 1 млрд 700 млн, и если даже каждый второй (!) рубль надо будет субсидировать, то с учетом денег в тарифе УГС (более 200 млн)  и  внешних  источников  (50\50)  миллионов за 300 городского бюджета и года за три проблему можно решить.

2. За бюджетные деньги  строим всю сеть, включая уличные газопроводы.  Цена вопроса      1 млрд 060 млн. руб., из них 800 млн (за минусом УГС) — городской бюджет, т.к. на стройку нет софинансирования. Кроме того у жителей  остаются затраты на подключение от уличного газопровода к дому — ещё около 100 тыс. руб на дом,  640 млн соответственно, опять из расчета каждый второй рубль 50\50 — это плюс 160 млн. Итого около 1 млрд из городского бюджета, срок реализации не менее 5 лет, да кроме того все газопроводы остаются в собственности казны с соответствующими затратами на содержание, ремонт и т.п.

Короче, как все догадались, предложен второй вариант. Чтоб двигаться, не потерять проектную документацию, землеотводы проголосовали скрепя сердце (я, во всяком случае) за предложенную концепцию , сразу же поручив до 1 марта её переделать. Такая вот история…

О городе наглядно и интересно.

Уже больше двух лет в фойе гостиницы «Урал» стоит макет города. Красивый, за стеклом. Все улицы и домики видно. Интересуются приезжие, заглядывают пермяки. А  с ноября этого года Администрация города запустила на макете образовательную программу, занятия со школьниками. Вот первые группы,

первые результаты.

Спасибо Администрации города, руководству школ за организацию работы, интерес. Думаю, надо продолжать. Сам веду занятия в школах, приглашу своих слушателей.

По каким еще категориям будут предложения?

 

 

 

 

 

 

Заглянуть в будущее

Так получалось, что о пилотных проектах я всегда говорил в терминах технических, юридических. Сегодня хотел бы выложить видение будущего проектировщиками.

Вы не найдете здесь архитектурных проработок и деталей — и это не ошибка, не случайность. Сегодня главная задача города — задать четкие требования к планировочной структуре территории и параметрам застройки, а непосредственные архитектурные решения будет определять застройщик.

Вот картинки по   ДКЖ  и по 179 кварталу (на нас смотрит угол Куйбышева и Г. Успенского — «Триада»). Прорезаются новые (на самом деле старые- Углеуральская ДКЖ и Пионерская 179 квартал) улицы, формируется иная сетка кварталов, внутренние частные пространства.

Конечно такие глобальные изменения как в 179 квартале (предвижу вопрос, а где же пятиэтажки по Успенского?) — это годы, но в части бывшей территории краевой больницы изменения должны начаться уже в 2012г.

Первый пошёл!

Главное событие прошедшей недели — объявление аукциона на развитие застроенной территории по четырем кварталам, образующим в совокупности тот самый пилотный район ДКЖ. Победитель должен будет уже в соответствии с новыми градостроительными требованиями разработать проект планировки под периметральную застройку 3-4-6 этажей с компактными кварталами, густой сеткой улиц (в т.ч. вспомогательных, выполняющих функцию размещения автотранспорта), благоустройством и озеленением. Кроме собственно застройки, внутренних улиц и благоустройства частных пространств, на застройщике — расселение оставшейся части жилья (5.5 тыс. кв.м — при ожидаемых продажах около 100 тыс. кв.м коммерческой недвижимости) и внутриплощадочные сети. Город берет на себя транзитные улицы (Боровая, Энгельса), внешние сети, освещение, поликлинику.

На аукцион выставлено 8.3 гА, под застройку ориентировочно пойдет 5.3 гА. Стартовая совокупная стоимость участка — около 22 млн.руб., разбит на три лота, т.е. будет три аукциона и, возможно, три разных победителя. В данном случае критерий поднятия цены точно для города не ключевой. Важно запустить первый проект в реализацию, причем именно отдать его бизнесу, и сделать проект успешным.